Ali lahko najemodajalec odpove najemniku najemno pogodbo?

339

Avtor: Amadej Jazbec

V zadnjih letih smo na slovenskem nepremičninskem trgu priče zvišanju tako cenam stanovanj, kot tudi najemninam. Na cene je že začela vplivati tudi odločitev Banke Slovenije o zaostritvi pogojev za pridobitev potrošniškega kredita. Ker bo odslej težje priti do stanovanjskega kredita, se na eni strani sicer obeta znižanje cen nepremičnin, po drugi strani pa se obeta zvišanje najemnin. Ljudje namreč ne bodo izpolnjevali pogojev za pridobitev stanovanjskega kredita, zato bodo prisiljeni iti v najemniška stanovanja. Ker bo na eni strani zanimanje za nakup stanovanja manjše, po drugi strani pa bo večje povpraševanje po najemnih stanovanjih, se bodo temu primerno zvišale tudi cene najemnin.

S tem bo za še več ljudi aktualno sklepanje najemnih pogodb in njihovo pravilno izvrševanje. Do sedaj praksa kaže različna načine izpolnjevanja pogodb tako s strani najemodajalcev, kot s strani najemnikov. Gotovo je, da je v zvezi s tem moč zaslediti veliko več dobrih praks, kakor pa slabih. Vendar kakor pri vsaki stvari, tudi pri oddaji stanovanj bolj vzbujajo pozornost negativne, kakor pa pozitivne prakse.

Praktični primer spora najemodajalca in najemnika

V zvezi s tem bomo obravnavali vprašanje odpovedi najemne pogodbe s strani najemodajalca. Ker sem bil tudi sam vpleten v takšno zgodbo, jo lahko tukaj tudi podelim.

Nekaj let nazaj sem z najemodajalko sklenil najemno pogodbo za uporabo stanovanja v stanovanjski hiši. Pogodba je bila sklenjena za določen čas, za dobo dveh let. Najemodajalka je ob sklenitvi pogodbe dejala, da bi sicer sklenila pogodbo za nedoločen čas, vendar bo za vsak primer, če bi se slučajno izkazalo, da bi potrebovala stanovanje zase, pogodbo sklenila za dve leti (86. člen Stanovanjskega zakonika, v nadaljevanju SZ-1).

Po dobrih šestih mesecih je v telefonskem pogovoru izrazila željo, ki je bila hkrati tudi zahteva, da se moramo uporabniki stanovanja izseliti. Živela je v mobilni hiški, kar ji je predstavljalo previsoke stroške, zato se je odločila, da hiško proda in se preseli v stanovanje, ki ga je oddajala.

Med pogovorom sem najemodajalki dejal, da o tem ne bom z njo komuniciral preko telefona, ampak po elektronski pošti. Takšnih stvari ni pametno reševati  preko telefona, ker po takšnem pogovoru ne obstaja nobeden dokaz o vsebini, predvsem pa takšni pogovori človeka izčrpajo, ker gre pri tem za moč besede. Navadno najemodajalci v takšnih primerih posežejo po verbalnem nasilju, saj želijo s tem vzbuditi občutek, da je najemnik proti najemodajalcu v podrejenem položaju. Tako je bilo tudi v mojem primeru, saj je najemodajalka začela groziti, da nas bo prisilno izselila in, da je zakonodaja itak na njeni strani.

Še isti dan sem na podlagi Stanovanjskega zakona ugotovil, da nas najemodajalka ne more  pod nobenim pogojem izseliti. Izselitev pred iztekom najemne pogodbe je možno v treh primerih.  V prvem primeru so to krivdni razlogi (103. člen SZ-1). Krivdni razlogi so lahko: malomarna uporaba stanovanja s povzročanjem škode, neplačevanje najemnine in stroškov, opravljanje dejavnosti brez dovoljenja najemodajalca, kršenje sosedskega sobivanja, vgrajevanje stanovanjske opreme brez soglasja najemodajalca, itd. Drugi primer je, če najemodajalec v najemni pogodbi izrecno določi razloge za prekinitev pogodbe (105. člen SZ-1). V tretjem primeru pa lahko najemodajalec izseli najemnika, če mu priskrbi primerno stanovanje, kjer ne smejo biti slabši pogoji za bivanje (106. člen SZ-1).

V mojem primeru ni bil izpolnjen nobeden od navedenih pogojev. Stanovanje je bilo namreč dobro vzdrževano, v najemni pogodbi ni bilo določenega pogoja ali pogojev, pod katerimi bi lahko najemodajalka prekinila pogodbo, prav tako ni bila pripravljena priskrbeti primernega stanovanja. Najemodajalki sem na podlagi najemne pogodbe in Stanovanjskega zakona po elektronski pošti utemeljil, da imamo pravico bivati v stanovanju do izteka pogodbe. Od takrat naprej z njo nisem imel več nobenih težav.

Zaradi pravnega varstva je potrebno najemne pogodbe overoviti

Za sklepanje najemnih pogodb je nujno, da so te overjene bodisi na upravni enoti bodisi pri notarju. V obeh primerih je trdnost pogodbe enaka, razlika je le v višini takse. Za overitev na upravni enoti znaša taksa nekaj evrov, pri notarju pa je lahko višina takse več kot sto evrov.

Brez overjene pogodbe, je še tako dobro spisana pogodba praktično nična, saj se v primeru spora ne more nanjo sklicevati nobena od pogodbenih strani.

Najemna pogodba je pomembna tako za najemodajalca, kot za najemnika. Pred kratkim sem se preselil v drugo stanovanje, kjer je najemodajalec predlagal, da bi podpisala pogodbo samo interno, ne da bi jo kdo overovil. Rekel sem mu, da je overjena pogodba dobra tudi zanj, saj se lahko zgodi, da mu ne bom hotel plačati najemnine ali mu bom uničeval stanovanje, ipd. V primeru, da pogodbe ne bi overila, bi v primeru mojega kršenja pogodbe, veliko težje ali sploh ne bi mogel vzpostaviti stanja, ki ga pogodba zahteva. Omenjeno se mu je zdel dovolj utemeljen razlog, da sva šla pogodbo podpisat na upravno enoto.

Ne reagirajmo na podlagi čustev, ampak izključno na podlagi zakonodaje

Kakor je iz zapisanega razvidno, je poleg najemodajalca pogodba pomembna tudi za najemnika. V vsakem primeru pogodba predstavlja zanj zaščito pred samovoljo najemodajalca. Tudi v primeru, ko so izpolnjeni pogoji za izselitev na zahtevo najemodajalca (103., 105., 106. člen SZ-1), ne more najemodajalec zahtevati izselitve v manj kot 90 dneh (112. člen SZ-1).

Pri vsem napisanem je pomembno, da ne reagiramo na podlagi čustev, ki se ob določenih zahtevah s strani najemodajalcev v nas pojavljajo. Če najemodajalec govori prepričljivo ali je celo verbalno nasilen, še ne pomeni, da ima prav. Napačno je tudi to, da marsikdo podleže zahtevam najemodajalca zaradi ljubega miru. Kot je bilo rečeno je bistvenega pomena vsebina najemne pogodbe in Stanovanjski zakon, na podlagi katerega je pogodba sestavljena.

PUSTITE KOMENTAR