Naprej na vsebino

Kako sodelovati v postopku sodne dražbe za nakup nepremičnine

Sodne dražbe so dražbe, ki potekajo na javnih lokacijah, ki jih predhodno določi sodišče. V primeru kadar lastnik ne plača hipoteke oziroma ne more opraviti zadostnih plačil, se običajno nepremičnino proda na dražbi. Čas in kraj sodne dražbe sta vedno objavljena v uradnih evidencah. V primeru, da je vrednost dolga bistveno nižja od tržne vrednosti nepremičnine, to običajno trenutno konča finančne težave dolžnika. Natančna pravila za izvedbo sodne dražbe se od države do države razlikujejo.

Običajno pred izvedbo sodne dražbe, se nepremičnina zarubi. To je postopek v katerem upnik ali pristojni organ identificira in zavaruje premoženje, ki je primerno za izpolnitev terjatve. Nepremičnine in premičnine se lahko zasežejo, pa tudi krediti, ki jih ima dolžnik do tretje osebe. V primeru posojil pa se izvršilni postopek ne konča s prodajo, ampak z dodelitvijo dolžnikovega kredita njegovemu upniku.

V državah EU obstajajo različne vrste in oblike sodne dražbe, katerih nacionalna zakonodaja določa ustrezen pravni okvir. V nekaterih državah EU se lahko izvede spletna dražba, pri kateri se udeleženci ne rabijo osebno udeležiti dražbe pred sodnikom oziroma na določeni lokaciji sodne dražbe.

Sodne dražbe običajno vodi sodnik, ki pa lahko prodajni postopek dodeli tretji osebi. Ta je lahko neodvisni strokovnjak ali podjetje, ki je posebej pooblaščeno za opravljanje tovrstne naloge. Prav tako lahko prodajni postopek v celoti upravljajo drugi subjekti, vključno s sodnim izvršiteljem ali drugim izvršilnim organom, pod ustreznimi pogoji. 

Sodne dražbe za prodajo nepremičnin. Vir slike: image4you, Pixabay

Kaj morate vedeti pred vključitvijo v sodne dražbe

Večina zasledi oglase za prodajo nepremičnin s pomočjo sodne dražbe. Če vas je pritegnila posebna nepremičnina in nameravate dati ponudbo za to nepremičnino na sodni dražbi, morate biti pozorni na nekaj stvari.

Natančno preberite vso dokumentacijo razglasitve prodaje. Res je, da te jo samoumevno, vendar ni redkost, da je droben tisk spregledan. Razglasitev prodaje vsebuje podrobnosti o zemljišču, vključno s tem, ali ima v zvezi z uporabo kakršne koli pogoje. V naslovnem dokumentu je vpisano tudi kakšno morebitno opozorilo.

Pazljivo preberite razglasite prodaje. Če potrebujete kakršne koli dodatne podrobnosti ali pojasnila, se lahko brez težav obrnete na dražitelja ali odvetnike, ki so v razglasitvi imenovani. Natančna poizvedba o nepremičnini ali zemljišču, za katero nameravate oddati ponudbo, vam lahko kasneje prihrani visok znesek pravnih stroškov, kot so na primer stroški v zvezi z vložitvijo prošenj za spremembo uporabe nepremičnine oziroma zemljišča.

Pred izvedbo sodne dražbe je potrebno plačati varščino z gotovino ali preko bančne transakcije. To se stori pred začetkom sodne dražbe. Višina varščine običajno znaša 10 odstotkov vrednosti izklicne cene nepremičnine. Prav tako je pred začetkom sodne dražbe potrebno predložiti dokumente. Če licitirate zase, je potrebno predložiti vaše ime, številko osebne izkaznice za državno registracijo, najsodobnejši naslov in številko izvršitve primera. Slednjo lahko najdete ob razglasitvi prodaje.  

V kolikor se udeležite sodne dražbe v imenu podjetja, morajo biti podatki, ki jih je treba zapisati na hrbtni strani bančnega predloga, ime podjetja, številka podjetja, registrirani naslov in številka izvršilne zadeve. Prav tako morajo biti k bančnemu osnutku priloženi ustanovni akt družbe in sklep direktorjev. V primeru, da ti vsi zahtevani dokumenti niso priloženi, ima sodišče pravico, da vas iz sodne dražbe izključi. 

Plačilo varščine pred postopkom sodne dražbe. Vir slike: 472301, Pixabay

Kako poteka postopek sodne dražbe

V objavi sodne dražbe bodo vedno navedeni datum, ura, in lokacija dražbe. Običajno bo stečajni upravitelj izvedel dražbo kar v svoji pisarni ali v konferenčni sobi, v kolikor bo na dražbi sodelovalo več ponudnikov. Sodne dražbe se lahko udeleži le tista stranka, ki je pravočasno vplačala varščino. Stečajni upravitelj preverja plačila in identiteto ponudnikov. Pravni zastopniki družb morajo predložiti izpisek iz poslovnega registra kot dokaz legitimnega zastopanja zadevne družbe, vsi pooblaščenci pa morajo predložiti ustrezno pooblastilo.

Po preverjanju ustreznosti vseh podatkov lahko stečajni upravitelj začne s postopkom sodne dražbe. V začetku bo povzel pogoje iz objave in opis nepremičnine, ki je naprodaj. Nato stečajni upravitelj ponudnike vpraša, če sprejmejo izklicno ceno. Po potrditvi izklicne cene, se dajejo vse večje ponudbe po vnaprej določenih zviševanjih, kot je objavljeno v razpisu sodne dražbe.

Ko je dosežena cena, ki je noben ponudnik ne poviša, bo stečajni upravitelj nekaj minut počakal, nato ponovil zadnjo ponudbo in še enkrat povabili ponudnike k zvišanju. Če se noben ne odloči za dvig, stečajni upravitelj razglasi najboljšega ponudnika, ki mu nato proda zadevno nepremičnino.

Čas in kraj za podpis pogodbe se dogovori z najboljšim ponudnikom, ostali ponudniki pa zapustijo mesto sodne dražbe. Stečajni upravitelj običajno v treh dneh vrne varščino. Po podpisu prodajne pogodbe mora najboljši ponudnik preostali znesek plačati v določenem roku. Po plačilu kupnine sodišče izda odločbo o oddaji nepremičnine v last kupca in to vpiše v zemljiško knjigo. Nazadnje pa stečajni upravitelj nepremičnino izroči v last kupca.

Pred vključitvijo v sodne dražbe je priporočljiv posvet in koordinacija s svetovalcem za nepremičnine. Če želite kupiti nepremičnino na sodni dražbi, vendar niste prepričani, da v celoti razumete proces sodne dražbe, je dobro, da se obrnete na svetovalca za nepremičnine. Ta vas lahko spremlja skozi cel postopek, od ogleda nepremičnine do končnega nakupa.

Subscribe
Notify of
guest
0 Komentarji
Inline Feedbacks
View all comments

Prijava na e-novice