[RAZISKUJEMO] Če je GURS napačno izračunal kvadraturo vašega stanovanja, boste morali plačati geodeta

Avtor: Marko Vidrih

GURSovo poskusno vrednotenje nepremičnin ne poteka prav po načrtih. Za njihove napake, pa bo plačal vsak lastnik nepremičnine.

Kolikšna je vrednost vaših nepremičnin, sedaj ni več nobena skrivnost. Pravzaprav vrednotenje nepremičnin že kar nekaj časa buri duhove. »Zakaj točno se vrednotenje sploh potrebuje in kdo ima interese v tej zvezi?« se marsikdo sprašuje. Država po podatkih Geodetske uprave RS uvaja ocenjevanje nepremičnin predvsem zaradi kakovostnih in transparentnih podatkov, ki so pomembni za številne vidike sodobnega življenja. Med drugim tudi za zagotavljanje varnosti lastnikov nepremičnin ali pa tistih, ki nepremičnine nameravajo kupiti. Toda še vedno se pojavlja dosti kritičnega svobodomiselnega razmišljanja, če je vse skupaj res zgolj za informativne namene ali pa je le vprašanje časa kdaj bo sledil tudi davek na nepremičnine?

Kakorkoli že, očitno se vrednotenju ne bomo izognili, saj je Geodetska uprava republike Slovenije na portalu množičnega vrednotenja nepremičnin že objavila predlog modelov in poskusni izračun nepremičnin. Toda to je le poskusni, medtem, ko bo pravi obelodanjen 1. aprila naslednjega leta. Kljub temu pa lahko že v tem času oddate svoje pripombe in mnenja glede na izračunano vrednost vaših nepremičnin in sicer na občine ali geodetske uprave preko obrazcev, ki jih imajo v ta namen pripravljene. Zadnji dan za oddajo pripomb s strani lastnikov nepremičnin je 15. november 2019.

V nekaterih primerih se je izkazalo, da je v predlogah za izračun vrednosti kar nekaj napak, zato smo se pozanimali kako ukrepati v primeru, da podatki o nepremičninah niso pravilni in kako je s popravki le-teh.

Kako ukrepati v primeru morebitnih napak pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin?

Na Geodetski upravi RS so nam povedali, da, če podatek o površini stavbe ali dela stavbe (neto tlorisna površina), ni ustrezen, ga je potrebno popraviti. Za ustrezen popravek poskrbi geodetsko ali projektivno podjetje.

Gospod Gvido Pehar, direktor Območne geodetske uprave Maribor, je za Slovenec.org podal mnenje, da v kolikor lastnik ne popravi podatkov, bodo ti ostali napačni, dokler geodetska uprava ne bo ugotovila napake. Geodetska uprava namreč s sistemom ugotavljanja napak in izboljšave podatkov o nepremičninah nenehno izboljšuje podatke v evidencah nepremičnin, kolikor to dopuščajo kadrovske možnosti. O ugotovljeni napaki v podatkih, nato geodetska uprava obvesti lastnika nepremičnine in ga pozove, da v predpisanem roku uredi podatke.

Kaj o poskusnem vrednotenju nepremičnin pravijo v pravniških vrstah?

Za Slovenec.org ogovarjajo iz odvetniške družbe Čeferin in partnerji, o.p., d.o.o., ki pravijo da je poskusni izračun posplošene vrednosti nepremičnin, ki ga je s 1. 10. 2019 objavil GURS namenjen temu, da lahko lastniki dobijo informacijo o tem, kolikšna je vrednost nepremičnine po novih modelih vrednotenja. Trenutno objavljene informacije poskusnih izračunov posplošenih vrednosti zato za lastnike nimajo nikakršnih pravnih posledic in še ne zahtevajo nobenega odziva. Lastniki nepremičnin sicer lahko do 15. novembra podajo mnenja in pripombe na modele vrednotenja, vendar bo uradna posplošena vrednost nepremičninam pripisana s 1. 4. 2020. V kolikor se pripomba nanaša na splošno na model, pa jo prek obrazca lahko sedaj posredujejo na GURS. Po 1. 4. 2020 bo možna tudi pritožba na takratni izračun. Trenutni poskusni izračun še ne zahteva odziva lastnikov, niti sankcije v primeru, da vrednosti ne bi bile pravilne.

Kakšni so stroški izdelave novega elaborata?

Zanimalo nas je kakšni so stroški izdelave novega elaborata, torej dokumentacije, ki jo po naročilu stranke izdela geodetsko podjetje in če je mogoče dejansko kvadraturo dokazovati iz kupoprodajne pogodbe.

Na Geodetski upravi RS so nam odgovorili, da je strošek vpisa stavbe v kataster stavb odvisen od obsega izmere (od velikosti in razgibanosti stavbe). Na spletnih straneh inženirske zbornice je objavljen cenik geodetskih storitev.

Zgolj za informacijo: za izdelavo elaborata nove izmere za vsak začet 1 ha izmerjenega zemljišča, je podana vrednost 200 točk. Vrednost točke od 1. 5. 2009, znaša 0,80 €.

Površine stavbe oziroma dela stavbe pa ni mogoče dokazovati iz kupoprodajnih pogodb, saj so tovrstne pogodbe le informativnega značaja, niso pa osnova za spreminjanje podatkov. Poleg tega pa nekatere starejše kupoprodajne pogodbe, na primer vključujejo tudi korekcijske faktorje in tudi zato niso primerne za evidentiranje. Evidentiranje je potrebno izvesti na podlagi izmere na terenu in elaborata.

Kaj lahko naredite v primeru, da se z izračunano vrednostjo nepremičnin ne strinjate?

V primeru, da se z izračunano vrednostjo nepremičnin ne strinjate oziroma je prišlo do napake ter imate za to ustrezna dokazila, je na voljo možnost uveljavljanja posebne okoliščine, ki lastnikom nepremičnin omogočajo, da v posebnem postopku vrednost nepremičnin spremenijo, da bo bližje tržni vrednosti. To posebno okoliščino pa bodo lastniki lahko uveljavljali šele po prejemu zbirnega potrdila, po 1. 4. 2020.

Kljub temu, da sedanji poskusni izračun še ne zahteva odziva lastnikov in sankcije v primeru, da vrednosti ne bi bile pravilne, pa je vendarle potrebno vzeti v zakup to, da je, oziroma, da bo napačen izračun kvadrature naposled odgovornost lastnikov nepremičnin. Slednji bodo morali v izogib nadaljnjim ukrepom inšpektorata, za nov izračun najeti geodeta, da opravi meritve in izdela nov elaborat.

V kolikor je torej GURS napačno izračunal kvadraturo vaše nepremičnine, boste morali geodeta plačati – sami.