Stanovanjski kredit in njegove pasti

Nakup stanovanja je življenjska odločitev. Pri tem je lahko v pomoč bančni kredit, s čimer se kreditojemalec zaveže, da bo v dogovorjenem obdobju poplačal vse obveznosti do banke. Pri najemu kredita moramo biti pozorni predvsem na dve stvari: v lastno sposobnost vračila kredita in na dodatna zavarovanja, ki jih bomo sklenili v povezavi z najemom kreditom.

Preberite tudi:

Kdaj in kako do osnovne socialne varnosti?

Vam je že kdo povedal kako upravljati finance v družini?

Osnova za najem kredita je kreditna sposobnost

Ob dogovarjanju za stanovanjski kredit banka najprej preveri našo kreditno sposobnost. Kreditna sposobnost pomeni imeti dovolj visoko neto plačo, da nam ob obstoječih finančnih obveznostih ostane mesečo minimalno 715 evrov. Kreditna sposobnost se izračunava glede na mesečno povprečje zadnjih 12 neto izplačil, skupaj s potnimi stroški in z malico.

Pod finančne obveznosti se šteje morebiten kredit, ki smo ga že najeli in višina stroškov za vzdrževane družinske člane. Če višino obstoječih obveznosti odštejemo od mesečnega povprečja plače nam mora ostati najmanj 715 evrov. Višja kot je razlika, bolj smo kreditno sposobni.

Višina kredita je sestavljena iz glavnice in obresti

Višina kredita je sestavljena iz glavnice in obresti. V primeru kredita za 35.000 evrov plačamo še približno 9.000 evrov obresti. Ko se začne obročno odplačevanje najprej odplačamo obresti, šele nato glavnico.  

Obresti so lahko fiksne, variabilne in kombinirane. To je odvisno od naše odločitve. Pri fiksni obrestni meri bomo imeli vso kreditno obdobje enak obrok, medtem ko je pri variabilni lahko obrok spremenljiv, pri kombinirani pa je določeno obdobje obrok fiksen, določeno pa variabilen.

Variabilnost kredita je odvisna od moči evra. Ker ne vemo, kako se bo v prihodnosti gibala vrednost evra, z variabilno in kombinirano obrestno mero, nase prevzemamo določeno tveganje.

Pogoj za najem kredita je njegovo zavarovanje

Ko ugotovimo, da je naša kreditna sposobnost tolikšna, da lahko najamemo kredit v višini, ki ga potrebujemo za poplačilo stanovanja, banka zahteva zavarovanje kredita. Z zavarovanjem kredita dobi banka zagotovilo, da bo v primeru naše plačilne nesposobnosti, vseeno prišla do sredstev, ki jih bomo banki ostali dolžni.

V zvezi s tem imamo dve možnosti: zavarovanje kredita s hipoteko ali zavarovanje pri zavarovalnici. Zavarovanje s hipoteko pomeni, da v primeru, da ne moremo več plačevati obrokov, banka v 90 dneh od neplačila zaseže nepremičnino, za katero smo najeli kredit.

Z zavarovanjem kredita pri zavarovalnici ne zavarujemo sebe, ampak banko

Ker se ljudje bojijo, da bodo v primeru plačilne nesposobnosti ob nepremičnino, se raje odločajo za zavarovanje kredita pri zavarovalnici. Za to zavarovanje se praviloma odločajo, ker mnogi zmotno mislijo, da bo v primeru njihove plačilne nesposobnosti zavarovalnica poravnala preostali dolg namesto njih.

Pri zavarovanju kredita plačamo zavarovalno premijo za zavarovanje banke v primeru naše plačilne nesposobnosti. V tem primeru bo zavarovalnica izplačala zavarovalnino v višini preostanka našega kredita banki.

V primeru plačilne nesposobnosti smo ob nepremičnino

Z naše strani bo takrat nastal dolg do zavarovalnice. V tem primeru bo zavarovalnica od nas terjala denar, ki ga je izplačala banki. Ker nismo zmožni odplačevati kredita, tudi nismo zmožni izplačati zavarovalnici manjkajočo vsoto. V tem primeru bo zavarovalnica od nas terjala nepremičnino.

S tem je z naše strani praktično vseeno ali najamemo kredit s hipoteko ali z zavarovanjem pri zavarovalnici. V obeh primerih bomo ob plačilni nesposobnosti ob nepremičnino. V prvem primeru nam jo bo zasegla banka, v drugem pa zavarovalnica. Z naše strani je verjetno vseeno kdo nam jo zaseže.

V kolikor želimo še dodatno gotovost poplačila kredita nam banka nudi možnost, da v primeru naše plačilne nezmožnosti, dolg odplača t.i. porok. Pogoj za poroštvo je njegova kreditna sposobnost in privolitev, da v primeru naše plačilne nesposobnosti, porok poplača preostale kreditne obveznosti.

Način zavarovanja je odvisen od našega življenjskega statusa

Ni toliko pomembno kako zavarujemo bančni kredit, saj smo lahko, tako ob zavarovanju s hipoteko, kot pri zavarovanju banke pri zavarovalnici, vseeno ob nepremičnino. Prav tako je možno, da tudi porok postane plačilno nesposoben. Še bolj je pomembno, kako bomo poskrbeli za lastno zavarovanje.

To je odvisno predvsem od našega življenjskega statusa. V primeru, da živimo sami in nimamo posebnega interesa, da bi v primeru naše kreditne nesposobnosti ali smrti prevzeli nepremičnino dediči, je vsekakor smiselno, da najamemo kredit s hipoteko, brez drugih zavarovanj.

Priporočljivo je življenjsko zavarovanje kreditojemalcev

V primeru, da imamo za sabo družino ali dediče, katerim želimo zapustiti nepremičnino se priporoča življenjsko zavarovanje kreditojemalcev. To zavarovanje je vezano na primer smrti kreditojemalca. Poleg smrti lahko v zavarovanje vključimo tudi nad 50-odstotno invalidnost.

Tudi v primeru invalidnosti obstaja velika verjetnost, da kredita ne bomo mogli poplačati. Ob sklenitvi se kreditojemalec zavaruje za zavarovalno vsoto v višini kredita. Pri tem ima možnost zavarovanja s fiksno zavarovalno vsoto ali s padajočo zavarovalno vsoto.

Fiksna ali padajoča zavarovalna vsota

Fiksna zavarovalna vsota pomeni, da v primeru nastopa zavarovalnega primera prejme upravičenec denarno nadomestilo v enaki višine, ne glede na to, kdaj nastopi smrt oz. invalidnost kreditojemalca. Padajoča zavarovalna vsota pa pomeni, da prejme upravičenec v primeru smrti ali invalidnosti kreditojemalca zavarovalnino v višini preostanka višine kredita.

V prvem primeru bomo zato morali plačevati višjo zavarovalno premijo kot v drugem. Zavarovanje kredita, kjer zavarujemo banko, ne bo dovolj, kar smo videli zgoraj. Ob tem bomo morali skleniti še življenjsko zavarovanje z zavarovalno vsoto, ki je enaka vrednosti kredita.

Zavarovanje za primer brezposelnosti

Ob tem ostaja odprto še vprašanje, kako je z zavarovanjem za primer nezmožnosti odplačevanja kredita z naše strani. Zavarovalnice sicer ponujajo zavarovanje za primer brezposelnosti, vendar se zelo razlikuje od zavarovanja kredita pri banki, kar moramo nujno vedeti, preden sklenemo tovrstno zavarovanje.

Medtem ko je banka zavarovana za celotno vsoto neodplačanega kredita, nam v primeru našega zavarovanja zavarovalnica izplača največ dvanajst obrokov kredita. Število je odvisno od tega, kako dolgo prejemamo denarno nadomestilo za primer brezposelnosti. Ko nam to preneha, nam preneha zavarovalnica izplačevati obroke za kredit.

Oblika najema kredita je odvisna od našega interesa

Oblika najema kredita (hipoteka ali zavarovanje kredita) je odvisna predvsem od tega, s kom živimo ter ali je v našem interesu, da kdo za nami podeduje stanovanjsko nepremičnino. V primeru, da živimo sami in ni v našem interesu, da bi stanovanje podedovali dediči, je bolje da vzamemo kredit s hipoteko.

V primeru, da imamo družino in s tem dediče, ki jim želimo zapustiti stanovanje, je bolje, da vzamemo kredit z zavarovanjem kredita in življenjsko zavarovanje za primer smrti in invalidnosti. Pri vsem je potrebno najprej ugotoviti ali smo sploh kreditno sposobni ter ali bomo zmogli plačevati dodatna zavarovanja.